2) Les revenus de courte durée atténuent le cycle

Du côté des revenus, les analyses sectorielles montrent taux d'occupation médian d'environ 60% et **un tarif journalier moyen (TJM) proche de 1 921 MXN pour les listes de zones PV, ce qui se traduit par ~398 000 MXN revenu annuel moyen (brut). Airbtics | Analyses Airbnb+1

Même en déduisant ces chiffres des frais, du nettoyage et des commissions de la plateforme, une part significative des propriétaires peut Combler les périodes de vente lentes avec les flux de trésorerie locatifs, Plutôt que de se précipiter sur les réductions, il est important de noter que les locations de courte durée à Puerto Vallarta sont fortement saisonnières. C'est en optimisant les calendriers, les durées minimales de séjour et la stratégie tarifaire entre la haute saison (hiver/printemps) et les périodes intermédiaires que les exploitants préservent leurs revenus.

3) Structure d'achat = moins de ventes forcées

PV/Bahía de Banderas voit un part élevée d'achats entièrement au comptant ou à faible effet de levier, y compris les achats effectués par des étrangers via fidéicomiso (fiducie bancaire) dans la zone réglementée du Mexique. Cette structure atténue la sensibilité aux fluctuations des taux hypothécaires et réduit l'offre de biens en difficulté. La procédure d'acquisition de propriété étrangère au Mexique est bien établie : les permis sont délivrés par le biais de la Secrétariat des relations extérieures (SRE), qui publie les tarifs (par exemple, le fédéral permettre de constituer une fiducie) et les échéanciers. sre.gob.mx+1

Que disent les données résidentielles locales ?

Les résumés locaux de la MLS indiquent que mitigée mais stable image: Les volumes de ventes sont en hausse depuis le début de l'année. dans plusieurs segments, tandis que Les stocks ont augmenté, ce qui augmente l'absorption (c'est-à-dire la ralentit). C'est la définition d'un marché orienté vers l'acheteur avec une plus grande marge de négociation. Par exemple, les blogs de la MLS de juillet 2025 montrent Les ventes de logements depuis le début de l'année ont augmenté d'environ 241 000 £. avec absorption en environ 25 mois, et Les copropriétés avec un stock plus important et une absorption plus lente même si les prix varient selon les sous-marchés. mexicolife.com+1

En clair : PV n’est pas à l’abri de délais de commercialisation plus longs, mais les propriétaires le sont. pas coincés dans la même situation que Miami en raison des retombées du tourisme et d'un pouvoir de négociation moindre.

Points clés pour les investisseurs

Au cours des 12 à 18 prochains mois : privilégier les revenus aux opérations de revente.

Attendez-vous à ce que la majeure partie de votre retour sur investissement provienne de locations (vacances ou long séjour) Plutôt que de miser sur une hausse rapide des prix, utilisez des hypothèses de saisonnalité prudentes : privilégiez l’occupation en haute saison et protégez les mois intermédiaires grâce à des séjours minimums plus longs, des locations de moyenne durée (30 à 90 jours) ou la demande des entreprises/du télétravail. Airbtics | Analyses Airbnb

Perspectives à 3 ans : une appréciation de l’action 15–30% est plausible – à condition d’acheter au bon moment.

Sur un produit bien situé et prêt à être livré, +15% à +30% d'ici 2028 reste une bande raisonnable—fourni Vous (a) achetez à un prix compétitif par rapport à vos concurrents, (b) évitez les risques liés à l'exécution avant-vente, sauf si le promoteur a fait ses preuves de manière irréprochable, et (c) optimisez activement les opérations STR. Il ne s'agit pas d'une promesse de retour sur investissement instantané ; il s'agit d'un travailleur portage plus croissance sélective des prix.

Risques à surveiller

• coûts d'exploitation (Frais de copropriété, entretien, électricité).

• Réglementation STR (mises à jour municipales, règlements au niveau de l'immeuble).

• Change (MXN–USD) exposition et dépenses internationales liées aux voyages.

• Rythme touristique (Les tendances d'occupation fédérales et étatiques montrent de légères fluctuations d'une année sur l'autre en 2025). datatur.sectur.gob.mx

Comparaison rapide avec les États-Unis : pourquoi PV ≠ Miami en ce moment

Aperçu de Miami en juillet —59 radiations pour 100 nouveaux inscrits, 88 jours sur le marché, -4,7% en glissement annuel, -17,8% par rapport à 2022—est la combinaison de ancrage du vendeur et constitution des stocks qui se heurte à la discipline des acheteurs en matière de prix. Ce n'est pas une histoire de crise ; c'est une “l'histoire ” attendre ». Mais sans un système de soutien solide pour les locations de courte durée dans les destinations de vacances (ou en cas de contraintes d'exploitation locales plus strictes), de nombreux vendeurs se contentent de… déliste. Médias | Move, Inc.

PV, en revanche, a revenus liés au tourisme et propriété à forte intensité de liquidités. À mesure que les stocks augmentent, vous obtenez bande passante de négociation—mais moins d’épisodes “ retirés du catalogue ” faute d’options.

Étude de cas : “Tulipán PH”(Exemple réservé aux développeurs)

trajectoire des prix

• Prix initial (2022) : MXN $2,703,000

• Prix développeur (2025) : MXN $5,341,415

• Évolution depuis 2022 : +97.7% total (≈ 25–26% TCAC 2022–2025)

Projection 2028 (scénario de base, +30%) : MXN $6 943 840
(Sensibilité : +15% → $6,142,627 | +45% → $7,745,052)

Scénarios de location (brut)

Location meublée à long terme

• MXN $35 000/mois avec +5%/an escalator → MXN $1 324 050 plus de 3 ans

• Rendement brut de la première année par rapport au prix du promoteur : ~7.86% (420 000 ÷ 5 341 415)

Location longue durée non meublée

• MXN $20 000/mois avec +5%/an → MXN $756 600 plus de 3 ans

• Rendement brut de la première année par rapport au prix du promoteur : ~4.49% (240 000 ÷ 5 341 415)

Plafond Airbnb (à titre indicatif)

• Jusqu'à MXN $104 674/mois (Les montants réels dépendent du tarif journalier moyen, du taux d'occupation, des frais de plateforme/nettoyage et des taxes).

Tous les chiffres indiqués sont bruts. Ces frais excluent les périodes de vacance locative, les frais de gestion/commissions, le ménage, les charges de copropriété/d'entretien, les services publics et les taxes. La rentabilité des locations de courte durée est saisonnière et soumise au règlement de l'immeuble.

Plan d'action

1. Achetez la réduction, pas la brochure. Cible en dessous de la concurrence prix ou concessions (frais de clôture, crédits sur les meubles) dans les immeubles dont les finances de l'association de copropriétaires sont saines.

2. Souscrivez les contrats STR avec prudence. Utiliser ADR ≈ MXN 1 900–2 000 et taux d'occupation ≈ 55–60% comme un point de départ, puis ajuster en fonction du nombre de chambres et de la micro-localisation ; réexaminer trimestriellement. Airbtics | Analyses Airbnb

3. Attention aux papiers. Pour les acheteurs étrangers, veuillez confirmer. fidéicomiso délais/coûts (permis SRE + frais d'ouverture de compte bancaire et frais annuels). sre.gob.mx

4. Suivez les réductions d'effectif locales en MLS. Là où l'absorption est importante, négociez. Les données MLS de juillet l'indiquent. effet de levier de l'acheteur dans plusieurs sous-marchés – idéal pour dénicher des bonnes affaires. mexicolife.com

5. Hygiène du portefeuille. Réévaluer les prix des locations de courte durée mensuellement en haute saison, et toutes les deux semaines pendant les semaines de pointe ; développer les circuits de location de moyenne durée pour les mois intermédiaires.

Sources (signal élevé)

• Aperçu de Miami (retraits de la cote, date de clôture, variation des prix) : Salle de presse de Realtor.com, 31 juillet 2025 (le tableau présente Miami) 59 retraits de la cote/100, 88 DOM, -4,7% en glissement annuel, -17,8% par rapport à 2022). Médias | Move, Inc.

• Taux d'occupation de Puerto Vallarta : DataTur, Février 2025 rapport (PV 85.6%). datatur.sectur.gob.mx

• Projections estivales PV : Quadratín Jalisco (~80% été). Quadratin Jalisco

• Taux d'occupation estivale de la Riviera Nayarit : PVDN / presse locale (~70%). Actualités de Puerto Vallartaaznoticias.mx

• Métriques PV STR : Airbtics (Taux d'occupation de la chambre 60% : prix moyen par chambre (ADR) ≈ 1 921 MXN ; chiffre d'affaires annuel moyen ≈ 397 923 MXN). Airbtics | Analyses Airbnb+1

• Lectures MLS locales (PV) : La vie au Mexique Juillet 2025 rapports de marché (ventes en hausse depuis le début de l'année ; absorption plus élevée). mexicolife.com+1

• Coûts et délais du Fideicomiso : Pages du barème des frais SRE. sre.gob.mx+1