迈阿密的“退市浪潮”会波及巴伊亚德班德拉斯和巴亚尔塔港吗？2025年当地市场走势预示着这一点。
如果你一直关注美国房地产市场，就会发现迈阿密是卖家固执己见的典型代表。7月份的数据显示，迈阿密的卖家数量远超其他地区。 每新增100个商品，就有59个商品下架。, ， 这 最长上市时间为 88 天, ， 和 价格同比下降 4.7%，较 2022 年下降 17.8%——这是业主宁愿退让也不愿谈判的典型表现。. 媒体 | Move, Inc.
那么：这种情况能在巴伊亚德班德拉斯和巴亚尔塔港（PV）发生吗？简而言之：其运作机制在三个重要方面存在差异——旅游业的韧性、短期租赁收入以及以现金为主的购买结构——因此，其路径更像是…… 逐步重新平衡 而不是迈阿密式的对峙。.
1）旅游需求依然保持稳健。
PV一直位列墨西哥酒店入住率最高的旅游目的地之列。. 2025年2月，巴亚尔塔港酒店入住率为85.6% 在联邦数据快照中——这一水平会让许多海滩市场羡慕不已。. datatur.sector.gob.mx
夏季运行率, 当地官员预计平均入住率约为 80% 这与巴亚尔塔港市旅游局 7 月份的评论一致。. 哈利斯科州 与此同时，隔壁, 夏季期间，里维埃拉纳亚里特酒店的平均入住率约为 70%。, 据地区媒体和酒店协会的评论，一些媒体指出，与往年相比，本季表现“平平”，但周末入住率仍然很高。. 巴亚尔塔港新闻aznoticias.mx
旅游业虽然不是全部市场，但它支撑着两个至关重要的需求支柱： 度假租赁 和 第二套住房的使用. 当交易速度放缓时，这一点就显得尤为重要，因为业主可以有可行的“备选方案”（出租），而不是在几周的低迷期后就被迫降低价格。.
2）短期收入缓解了周期性波动
收入方面，行业分析显示 平均入住率约为 60% 以及**附近的平均每日房价 (ADR) 1,921墨西哥比索 对于PV地区的房源，翻译过来是 约 398,000 墨西哥比索 平均年收入（总额）。. Airbnb 分析 | Airbnb 分析+1
即使扣除手续费、清洁费和平台佣金等费用，这些数字中仍然会有相当一部分业主能够获得收益。 利用租赁现金流来缓解销售缓慢的窗口期。, 而不是急于降价。重要的是，PV地区的短期住宿具有很强的季节性；运营商通过优化旺季（冬季/春季）和淡季之间的入住安排、最短入住天数和价格策略，才能保持收益。.
3) 购买结构 = 减少强制销售
PV/Bahía de Banderas 看到 高比例的全现金或低杠杆收购, 包括外国人通过以下方式进行的购买 信托 （银行信托）位于墨西哥的限制区内。这种结构降低了对抵押贷款利率飙升的敏感性，并减少了不良资产的供应。墨西哥的外资所有权流程非常成熟：许可证通过……发放。 对外关系秘书处 (SRE), 公布费用（例如，联邦费用） 允许设立信托）和时间表。. sre.gob.mx+1
当地居民数据显示了什么？
当地MLS联赛的综述显示 混合但稳定 图片： 今年迄今为止的销售量有所增长 在几个部分中， 库存已增长, 从而提高吸收率（即减慢吸收速度）。这就是……的定义。 买方市场 谈判空间更大。例如，2025年7月MLS博客显示 今年迄今为止的房屋销售额增长了约 2413 万亿美元 和 吸收期约25个月, ， 和 库存较高且消化速度较慢的公寓 即使价格因细分市场而异。. mexicolife.com+1
简单来说：光伏产品也无法避免更长的市场推广周期——但车主们…… 不是 由于旅游业的带动作用和议价能力较弱，迈阿密和迈阿密一样被困在同一个角落里。.
投资者要点
未来12-18个月：优先考虑收益而非短期投机。
预计大部分回报将来自 租金（度假或长期） 而不是追求价格快速上涨。采用保守的季节性假设——着力提高旺季入住率，并通过提高最短入住天数、中期租赁（30-90天）或满足企业/居家办公需求来保障淡季的入住率。. Airbnb 分析 | Airbnb 分析
三年展望：15–30% 的升值空间是存在的——前提是买入时机得当。
对于位置优越、随时可以发货的产品，, 到 2028 年，TP3T 将达到 +15% 至 +30% 仍然是一支不错的乐队——假如 你需要 (a) 以极具竞争力的价格购买同类产品，(b) 避免预售执行风险，除非开发商的过往业绩无可挑剔，以及 (c) 积极优化短租运营。这并非承诺迈阿密式的反弹；而是一种…… 勤恳的 套利加选择性价格增长。.
值得监测的风险
运营成本 （物业管理费/公寓管理费、维护费、电费）。.
STR调控 （市政更新、建筑物层面的规章制度）。.
外汇（墨西哥比索-美元） 增加国际旅行方面的曝光度和国际旅行支出。.
旅游节奏 （联邦和州入住率趋势显示，2025 年同比波动较小）。. datatur.sector.gob.mx
美国快速对比：为什么现在PV≠迈阿密
迈阿密七月概况——每100个新上市的商品中，有59个被下架。, 上市88天, -4.7% 同比, -17.8% 对比 2022 年—是以下各项的组合 卖方锚定效应 和 库存建设 与买家的价格纪律相冲突。这不是一个困境故事；而是一个 “静观其变”的故事. 但是，如果没有可靠的度假胜地短租保障（或者面临更严格的当地运营限制），许多卖家就只能…… 下架. 媒体 | Move, Inc.
相比之下，PV 具有 旅游支持收入 和 现金密集型所有权. 随着库存增加，你会获得 协商带宽——但因缺乏选择而导致“撤回列表”的事件较少。.
案例研究：“郁金香 PH”（仅供开发者参考的示例）
价格走势
初始价格（2022 年）： 墨西哥比索 $2,703,000
开发商价格（2025 年）： 墨西哥比索 $5,341,415
自 2022 年以来的变化： +97.7% 总计（≈） 25–26% 年均复合增长率 2022–2025）
2028 年预测（基准情景，+30%）： MXN $6,943,840
（灵敏度：+15% → $6,142,627 | +45% → $7,745,052)
租赁方案（总额）
长期出租
MXN $35,000/月 和 +5%/年 自动扶梯 → MXN $1,324,050 超过3年
第一年总收益率与开发商价格： ~7.86% （420,000 ÷ 5,341,415）
长期出租，不带家具
MXN $20,000/月 和 +5%/年 → MXN $756,600 超过3年
第一年总收益率与开发商价格： ~4.49% （240,000 ÷ 5,341,415）
Airbnb 上限（示例）
至多 MXN $104,674/月 （实际价格取决于平均房价、入住率、平台/清洁费、税费）。.
所有数据均为总额。. 费用不包括空置期、管理费/佣金、清洁费、物业管理费/维护费、水电费和税费。短租业绩受季节性因素影响，并受楼宇规章制度约束。.
可执行计划
买折扣券，别买宣传册。. 目标 低于竞争水平 对于财务状况良好的业主协会大楼，可享受价格优惠或折扣（成交费用、家具抵扣）。.
谨慎承保短期风险敞口。. 使用 ADR ≈ 1,900–2,000 墨西哥比索 和 占用率 ≈ 55–60% 作为一个 起点, 然后根据卧室数量和微位置进行调整；每季度重新评估。. Airbnb 分析 | Airbnb 分析
注意文书工作。. 对于外国买家，请确认 信托 时间安排/成本（SRE 许可证 + 银行开户费和年费）。. sre.gob.mx
追踪当地MLS的裁员情况。. 在吸收能力有限的情况下，要进行协商。7 月份的 MLS 数据显示 买方杠杆 在多个细分市场中——非常适合寻找物美价廉的商品。. mexicolife.com
投资组合管理规范。. 旺季每月重新定价短租房，高峰周每两周重新定价一次；淡季月份扩大中途住宿渠道。.
信号源（高信号）
迈阿密股市概况（退市数量、上市天数、价格变动）： Realtor.com媒体中心，2025年7月31日（表格显示迈阿密） 每100家公司中有59家退市。, 88 DOM, -4.7% 同比, -17.8% 对比 2022). 媒体 | Move, Inc.
巴亚尔塔港入住率： DataTur，, 2025年2月 报告 （PV 85.6%). datatur.sector.gob.mx
夏季预测PV： Quadratín Jalisco（~80% 夏天）。. 哈利斯科州
里维埃拉纳亚里特夏季入住率： PVDN / 当地媒体（~70%). 巴亚尔塔港新闻aznoticias.mx
PV STR 指标： 空中机器人（60% 入住率，平均房价 ≈ 1,921 墨西哥比索；平均年收入 ≈ 397,923 墨西哥比索). Airbnb 分析 | Airbnb 分析+1
本地 MLS 读取数据（PV）： 墨西哥生活 2025年7月 市场报告（年初至今销售额增长；吸收率提高）。. mexicolife.com+1
信托费用/时间表： SRE收费标准页面。. sre.gob.mx+1
