2) Los ingresos por STR suavizan el ciclo

Por el lado de los ingresos, los análisis del sector muestran una ocupación media en torno al 60% y **una tarifa media diaria (ADR) cercana a los 1.921 MXN para los listados del área de PV, lo que se traduce en unos ingresos medios anuales (brutos) de ~MXN 398.000. Airbtics | Análisis de Airbnb+1

Incluso si recortamos esas cifras en concepto de honorarios, limpieza y comisiones de plataforma, una parte significativa de los propietarios puede compensar los periodos de venta lentos con flujo de caja de alquiler, en lugar de apresurarse a descontar. Es importante tener en cuenta que los STRs en PV son altamente estacionales; optimizar los calendarios, las estancias mínimas y la estrategia de tarifas entre la temporada alta (invierno/primavera) y los periodos valle es donde los operadores preservan el rendimiento.

3) Estructura de compra = menos ventas forzadas

En PV/Bahía de Banderas se registra una elevada proporción de compras totalmente en efectivo o con bajo apalancamiento, incluidas las compras de extranjeros a través de fideicomisos bancarios en la zona restringida de México. Esta estructura disminuye la sensibilidad a las subidas de los tipos hipotecarios y reduce la oferta problemática. El proceso de propiedad extranjera en México está muy trillado: los permisos se emiten a través de la Secretaría de Relaciones Exteriores (SRE), que publica las tarifas (por ejemplo, el permiso federal para constituir un fideicomiso) y los plazos. sre.gob.mx+1

Lo que dicen los datos residenciales locales

Los resúmenes de la MLS local apuntan a un panorama heterogéneo pero estable: el volumen de ventas ha aumentado en lo que va de año en varios segmentos, mientras que el inventario ha crecido, aumentando la absorción (es decir, ralentizándola). Esa es la definición de un mercado inclinado a la compra con más margen para negociar. Por ejemplo, julio 2025 MLS blogs muestran casas YTD ventas hasta ~ 24% con la absorción ~ 25 meses, y condominios con mayor inventario y la absorción más lenta, incluso cuando los precios varían por submercado. mexicolife.com+1

En pocas palabras: PV no es inmune a los tiempos de comercialización más largos, pero los propietarios no están encajonados en la misma esquina que Miami debido a la carga del turismo y menos apalancamiento.

Conclusiones para los inversores

Próximos 12-18 meses: favorecer las rentas frente a los flips

Prevea que la mayor parte de su rentabilidad procederá de los alquileres (vacacionales o de larga estancia) más que de rápidas subidas de precios. Utilice hipótesis de estacionalidad conservadoras: apueste por la ocupación en temporada alta y proteja los meses de temporada baja con mejores estancias mínimas, alquileres a medio plazo (30-90 días) o demanda corporativa/WFH. Airbtics | Análisis de Airbnb

Perspectiva a 3 años: Una revalorización del 15-30% es plausible si se compra bien

En productos bien ubicados y listos para la entrega, entre un +15% y un +30% para 2028 sigue siendo una banda razonable, siempre que (a) se compre de forma competitiva frente a los precios de referencia, (b) se evite el riesgo de ejecución de preventas a menos que el historial del promotor sea a prueba de balas, y (c) se optimicen activamente las operaciones de STR. No se trata de una promesa de retrocesos al estilo de Miami, sino de un crecimiento de precios selectivo.

Riesgos que merece la pena vigilar

• Gastos de explotación (cuotas de comunidad, mantenimiento, electricidad).

• Regulación de los RTS (actualizaciones municipales, ordenanzas municipales).

• Exposición al tipo de cambio (MXN-USD) y gasto internacional en viajes.

• Cadencia turística (tendencias de ocupación federal y estatal muestran pequeños meneos YoY en 2025). datatur.sectur.gob.mx

Rápido contraste estadounidense: por qué PV ≠ Miami en estos momentos

La instantánea de Miami de julio -59deslistados por cada 100 nuevos, 88 días en el mercado, -4,7% interanual, -17,8% frente a 2022- esla combinación del anclaje de los vendedores y la acumulación de inventario en colisión con la disciplina de precios de los compradores. No es una historia de angustia; es una historia de "espera". Pero sin un sólido respaldo de STR de destino vacacional (o con limitaciones operativas locales más estrictas), muchos vendedores simplemente abandonan la lista. Medios | Move, Inc.

PV, por el contrario, tiene unos ingresos sostenidos por el turismo y una propiedad con mucho efectivo. A medida que aumenta el inventario, aumenta el margen de negociación, perose reducen los episodios de "retirada del anuncio" por falta de opciones.

Estudio de caso: "Tulipán PH" (ejemplo sólo para desarrolladores)

Trayectoria de los precios

• Precio inicial (2022): MXN $2,703,000

• Precio promotor (2025): MXN $5,341,415

• Variación desde 2022: +97,7% total (≈ 25-26% TCAC 2022-2025)

Proyección 2028 (caso base, +30%): MXN $6,943,840
(Sensibilidad: +15% → $6,142,627 | +45% → $7,745,052)

Escenarios de alquiler (bruto)

Amueblado de larga duración

• MXN $35,000/mes con escalador +5%/año → MXN $1,324,050 en 3 años

• Rendimiento bruto año 1 vs. precio promotor: ~7,86% (420.000 ÷ 5.341.415)

Larga duración sin amueblar

• MXN $20,000/mes con +5%/año → MXN $756,600 en 3 años

• Rendimiento bruto año 1 vs. precio promotor: ~4,49% (240.000 ÷ 5.341.415)

Tope de Airbnb (ilustrativo)

• Hasta MXN $104,674/mes (los valores reales dependen del ADR, ocupación, cargos de plataforma/limpieza, impuestos).

Todas las cifras indicadas son brutas. Excluyen desocupaciones, gestión/comisiones, limpiezas, HOA/mantenimiento, servicios públicos e impuestos. El rendimiento de los STR es estacional y está sujeto a las normas del edificio.

Plan de acción

1. Compre el descuento, no el folleto. Busque precios por debajo de la media o concesiones (gastos de cierre, créditos para muebles) en edificios con una buena situación financiera.

2. Suscribir el STR con prudencia. Utiliza ADR ≈ MXN 1,900-2,000 y ocupación ≈ 55-60% como punto de partida, luego flexiona por número de habitaciones y micro-ubicación; revisa trimestralmente. Airbtics | Airbnb Analytics

3. Cuidado con el papeleo. Para compradores extranjeros, confirmar plazos/costos del fideicomiso (permiso de la SRE + establecimiento bancario y cuotas anuales). sre.gob.mx

4. Siga los recortes de la MLS local. Negocie allí donde la absorción sea mayor. Las lecturas de la MLS de julio indican un apalancamiento comprador en varios submercados, ideal para la búsqueda de valor. mexicolife.com

5. Higiene de la cartera. Cambiar el precio de las RTS mensualmente en temporada alta, quincenalmente en las semanas punta; ampliar los canales de media estancia para los meses de temporada baja.

Fuentes (señal alta)

• Miami snapshot (delistings, DOM, price change): Realtor.com Media Room 31 de julio de 2025 (la tabla muestra Miami 59 delistings/100, 88 DOM, -4,7% YoY, -17,8% vs 2022). Medios | Move, Inc.

• Ocupación en Puerto Vallarta: DataTur, reporte Feb 2025(PV 85.6%). datatur.sectur.gob.mx

• Proyecciones de verano PV: Quadratín Jalisco(~80% verano). Quadratín Jalisco

• Riviera Nayarit ocupación de verano: PVDN / prensa local(~70%). Noticias de Puerto Vallartaaznoticias.mx

• PV STR métricas: Airbtics(60% de ocupación, ADR ≈ MXN 1,921; ingreso anual promedio ≈ MXN 397,923). Airbtics | Airbnb Analytics+1

• Local MLS lee (PV): Mexico Life julio 2025 informes de mercado (ventas hasta YTD; absorción mayor). mexicolife.com+1

• Costes y plazos del fideicomiso: Páginas de tarifas de la SRE. sre.gob.mx+1