迈阿密的 "退市潮 "会冲击巴伊亚-德班德拉斯和巴亚尔塔港吗？2025 年的本地市场信号
如果您一直在关注美国的房地产市场，迈阿密就是顽固卖家的典型代表。7月份的数据显示，迈阿密每100个新挂牌房源中就有59个退市，市场上最长的挂牌 时间为88天 ，房价同比下降4.7%，与2022年相比下降17.8%，这些都是业主宁可退却也不愿谈判的典型迹象。 媒体 | Move, Inc.
那么：巴伊亚-德班德拉斯（Bahía de Banderas）和巴亚尔塔港（Puerto Vallarta）会出现这种情况吗？简短的回答是：两地的机制在三个重要方面存在差异--旅游业的恢复力、短期租赁（STR）收入和重现金的购房结构，因此，两地的发展路径更像是逐步再平衡，而不是迈阿密式的对峙。
1) 旅游需求仍是坚固的底线
巴亚尔塔港一直是墨西哥入住率最高的目的地之一。2025 年 2 月，巴亚尔塔港在联邦 DataTur 快照中的酒店入住率达到 85.6%，这一水平令许多海滩市场羡慕不已。 datatur.sectur.gob.mx
对于夏季运行率，当地官员预计巴亚尔塔港的平均入住率约为 80%，这与市旅游局 7 月份的评论一致。 哈利斯科州 Quadratin与此同时，根据地区媒体和酒店协会的评论，隔壁的纳亚里特海滨酒店夏季平均入住率约为 70%，一些媒体指出，与往年相比，本季度的入住率"一般"，但周末入住率仍然很高。 巴亚尔塔港新闻aznoticias.mx
旅游业并不是市场的全部，但它支撑着两个重要的需求支柱：度假租赁和二手房。当交易速度放缓时，这一点很重要，因为业主们有一个可行的 "B计划"（出租），而不是在几个陈旧的星期后在价格上屈服。
2) 证券交易收入缓解周期
在收入方面，行业分析显示，光伏地区房源的中位入住率约为 60%，**平均每日房价（ADR）接近1,921 新元，平均年收入（毛收入）约为 398,000 新元。 Airbtics | Airbnb Analytics+1
即使我们对这些费用、清洁费和平台佣金进行削减，仍有相当一部分业主可以通过租金现金流来弥补销售窗口期的滞销，而不是急于打折。重要的是，光伏产业的 STR 具有很强的季节性；在旺季（冬季/春季）和淡季之间优化日历、最短停留时间和房价策略，是运营商保持收益率的关键所在。
3) 购买结构 = 减少强制销售
在 PV/Bahía de Banderas，全现金或低杠杆购房的比例很高，包括外国人通过墨西哥限制区内的fideicomiso（银行信托）购房。这种结构降低了对抵押贷款利率飙升的敏感度，减少了不良供应。墨西哥的外资购房流程非常成熟：许可证由对外关系部 (Secretaría de Relaciones Exteriores, SRE) 颁发，并公布了相关费用（如组建信托的联邦许可证）和时间表。 sre.gob.mx+1
当地住宅数据说明了什么
本地 MLS 的综述显示，市场情况喜忧参半，但仍保持稳定：今年迄今为止，多个细分市场的销售量均 有所增长，而库存量却在增加，从而推高了吸纳量（即放缓）。这就是买方倾斜市场的定义，有更多的谈判空间。例如，2025 年 7 月的 MLS 博客显示，住宅的年销售量增长了约 24%，吸纳期约为25 个月；而公寓的库存量更高，吸纳期更慢，即使价格因细分市场而异。 墨西哥生活网+1
简单来说：浦东新区并非不受营销时间延长的影响，但由于旅游承载力和杠杆作用较小，业主们不会像迈阿密一样被逼入绝境。
投资者的收获
未来 12-18 个月：重收益轻翻转
预计大部分回报将来自租金（度假或长期住宿），而不是快速的价格上涨。采用保守的季节性假设，充分利用旺季的入住率，并通过更好的最低入住率、中期租赁（30-90 天）或企业/WFH 需求来保护淡季的入住率。 Airbtics | Airbnb Analytics
3 年展望：如果买对了，升值 15-30% 是有可能的
对于地段好、可交付的产品，到 2028 年，+15% 到 +30%仍是一个合理的区间，前提是：(a) 买入具有竞争力的产品；(b) 避免预售执行风险，除非开发商的业绩记录无懈可击；(c) 积极优化 STR 运营。这并不是对 "迈阿密式 "扣篮的承诺；这只是一种工作方式，外加有选择性的价格增长。
值得监测的风险
运营成本（房屋管理费/公寓费、维护费、电费）。
STR 法规（市政更新、建筑级附则）。
外汇（MXN-USD）风险和国际旅行支出。
旅游业的发展（联邦和各州的入住率趋势显示 2025 年的年同比波动较小）。 datatur.sectur.gob.mx
美国快速对比：为什么现在光伏≠迈阿密？
迈阿密7月份的统计数据为：每100套新房中有59套退房，88天上市，环比-4.7%，与2022年相比-17.8%。这不是一个窘迫的故事，而是一个"等待 "的故事。但是，如果没有一个强大的假日目的地 STR 作为后盾（或面临更严格的本地运营限制），许多卖家就会直接退市。 媒体｜Move, Inc.
相比之下，浦东有旅游业支撑的收入和重现金的所有权。随着存量的增加，您会获得更多的谈判空间，但因缺乏选择而 "取消挂牌 "的情况也会减少。
案例研究："图利潘 PH"（开发商专用实例）
价格轨迹
初始价格（2022 年） 2 703 000 美元
开发商价格（2025 年）： 5 341 415 美元
自 2022 年以来的变化：总计+97.7%（2022-2025 年的年均复合增长率≈ 25-26）
2028 年预测（基本情况，+30%）： 6 943 840 美元
(敏感性：+15% → 6 142 627 美元| +45% → 7 745 052 美元）
租赁方案（毛额）
长期带家具
35 000 墨西哥新元/月，+5%/年递增→3 年1 324 050 墨西哥新元
第一年总收益率与开发商价格的对比： ~7.86%(420,000 ÷ 5,341,415)
长期无家具
20 000 新元/月，+5%/年→ 3 年756 600 新元
第一年的总收益率与开发商价格的对比： ~4.49%（240,000 ÷ 5,341,415）。
Airbnb 上限（仅供参考）
最高104 674 美元/月 （实际价格取决于平均入住率、入住率、平台/清洁费、税费）。
显示的所有数字均为毛额。它们不包括空置、管理/佣金、清洁、房主/维护、水电和税收。STR 的业绩是季节性的，并受大楼规则的限制。
可行的计划
买折扣，不买宣传册。在业主委员会财务状况良好的楼宇中锁定低于成本价的价格或优惠（过户费、家具抵扣）。
审慎承保 STR。以ADR ≈ 1,900-2,000 MXN和入住率 ≈ 55-60%为起点，然后根据卧室数量和微观位置进行灵活调整；每季度重新审查一次。 Airbtics | Airbnb Analytics
注意文书工作。对于外国买家，请确认fideicomiso时间表/费用（SRE 许可证 + 银行设置费和年费）。 sre.gob.mx
跟踪当地 MLS 的削减情况。在吸纳能力不足的地方，进行谈判。七月份的 MLS 数据显示，多个次级市场的买方杠杆效应明显，非常适合寻找价值。 mexicolife.com
投资组合卫生。在旺季每月对 STR 重新定价，在高峰周每两周重新定价；在淡季扩大中档住宿渠道。
信号源（高信号）
迈阿密快照（退房、DOM、价格变化）：Realtor.com媒体室2025年7月31日（表格显示迈阿密每100人中有59人退市，88个DOM，环比-4.7%，与2022年相比-17.8 %）。 媒体：Move, Inc.
巴亚尔塔港入住率：巴亚尔塔港入住率：DataTur，2025 年 2 月报告（PV 85.6%）。 datatur.sectur.gob.mx
夏季预测光伏：哈利斯科州四区（~80%夏季）。 哈利斯科州四分区
纳亚里特海滨夏季入住率：PVDN / 当地媒体（约 70%）。 巴亚尔塔港新闻aznoticias.mx
PV STR 指标：Airbtics（入住率 60%，ADR ≈ 1,921 新元；平均年收入 ≈ 397,923 新元）。 Airbtics | Airbnb Analytics+1
当地 MLS 读数（PV）：墨西哥生活》2025 年 7 月市场报告（销售额同比增长；吸纳量上升）。 mexicolife.com+1
Fideicomiso 费用/时间表：SRE 费用表页面。 sre.gob.mx+1
