2) Le revenu de la DOD adoucit le cycle

Du côté des revenus, les analyses sectorielles montrent un taux d’occupation médian d’environ 60% et **un tarif quotidien moyen (ADR) proche de 1 921 MXN pour les inscriptions dans la zone PV, ce qui se traduit par ~398 000 MXN de revenu annuel moyen (brut). Airbtics | Analyse Airbnb+1

Même si nous réduisons ces chiffres pour les frais, le nettoyage et les commissions de quai, une part significative des propriétaires peut faire le pont entre les fenêtres de vente lentes et les flux de trésorerie locatifs, plutôt que de se précipiter pour les rabais. Il est important de noter que les DOD dans le PV sont très saisonniers; L’optimisation des calendriers, des séjours minimums et de la stratégie tarifaire entre la haute saison (hiver/printemps) et les périodes intermédiaires permet aux exploitants de préserver le rendement.

3) Structure d’achat = moins de ventes forcées

PV/Bahía de Banderas voit une part élevée d’achats entièrement au comptant ou à faible effet de levier, y compris les achats étrangers via fideicomiso (fiducie bancaire) dans la zone réglementée du Mexique. Cette structure réduit la sensibilité aux hausses de taux hypothécaires et réduit l’offre en difficulté. Le processus de propriété étrangère du Mexique est bien usé : les permis sont délivrés par le Secretaría de Relaciones Exteriores (SRE), qui publie les frais (p. ex., le permis fédéral de constitution d’une fiducie) et les échéanciers. sre.gob.mx+1

Ce que disent les données résidentielles locales

Les résumés locaux du MLS indiquent un tableau mitigé, mais stable : les volumes de ventes ont augmenté depuis le début de l’année dans plusieurs segments, tandis que les stocks ont augmenté, ce qui a poussé l’absorption à la hausse (c.-à-d. plus lente). C’est la définition d’un marché axé sur les acheteurs avec plus de marge de négociation. Par exemple, les blogues MLS de juillet 2025 montrent que les ventes de maisons depuis le début de l’année ont augmenté de ~24% avec une absorption de ~25 mois, et que les condos ont des stocks plus élevés et une absorption plus lente , même si les prix varient selon le sous-marché. mexicolife.com+1

En termes simples : l’énergie photovoltaïque n’est pas à l’abri de délais de commercialisation plus longs, mais les propriétaires ne sont pas enfermés dans le même coin que Miami en raison du transport touristique et de l’effet de levier moindre.

Points à retenir pour les investisseurs

12 à 18 prochains mois : privilégiez le revenu aux flips

Attendez-vous à ce que la majeure partie de votre rendement provienne des loyers (vacances ou longs séjours) plutôt que des hausses de prix rapides. Utilisez des hypothèses de saisonnalité prudentes : optez pour l’occupation en haute saison et protégez les mois intermédiaires avec de meilleurs séjours minimums, des locations à moyen terme (30 à 90 jours) ou une demande d’entreprise ou de télétravail. Airbtics | Analyses Airbnb

Vue sur 3 ans : une appréciation de 15 à 30% est plausible, si vous achetez correctement

Sur un produit bien situé et prêt à être livré, +15% à +30% d’ici 2028 reste une fourchette raisonnable, à condition que vous (a) achetiez de manière compétitive par rapport aux comps, (b) évitiez le risque d’exécution avant la vente à moins que les antécédents du développeur ne soient à toute épreuve, et (c) optimisiez activement les opérations de STR. Ce n’est pas une promesse de snapbacks à la Miami; c’est un portage de travail et une croissance sélective des prix.

Risques à surveiller

• Coûts d’exploitation (frais de copropriété, entretien, électricité).

• Règlement sur les DOD (mises à jour municipales, règlements municipaux).

• Exposition aux devises (MXN-USD) et dépenses internationales en voyages.

• Cadence du tourisme (les tendances d’occupation fédérales et étatiques montrent de faibles fluctuations d’une année à l’autre en 2025). datatur.sectur.gob.mx

Contraste rapide aux États-Unis : pourquoi PV ≠ Miami en ce moment

L’instantané de juillet de Miami – 59 radiations pour 100 nouvelles, 88 jours sur le marché, -4,7% en glissement annuel, -17,8% par rapport à 2022 – est la combinaison de l’ancrage des vendeurs et de la constitution des stocks qui se heurtent à la discipline des prix des acheteurs. Ce n’est pas une histoire en détresse; c’est une histoire d’attente. Mais sans un filet de sécurité solide pour les destinations de vacances (ou avec des contraintes d’exploitation locales plus strictes), de nombreux vendeurs se retirent tout simplement de la cote. Médias | Déménagement, Inc.

PV, en revanche, a un revenu soutenu par le tourisme et une forte propriété en espèces. Au fur et à mesure que l’inventaire augmente, vous obtenez une bande passante de négociation, mais moins d’épisodes de « tir sur la liste » par manque d’options.

Étude de cas : « Tulipán PH » (exemple réservé aux développeurs)

Trajectoire des prix

• Prix initial (2022) : 2 703 000 $ MXN

• Prix du développeur (2025) : 5 341 415 $ MXN

• Variation depuis 2022 : +97,7% total (≈ TCAC de 25 à 26% en 2022-2025)

Projection 2028 (scénario de base, +30%) : 6 943 840 $ MXN
(Sensibilité : +15% → 6 142 627 $ | +45% → 7 745 052 $)

Scénarios de location (brut)

Meublé à long terme

• MXN 35 000 $/mois avec +5%/an d’escalier mécanique → MXN 1 324 050 $ sur 3 ans

• Rendement brut de l’année 1 par rapport au prix du promoteur : ~7,86% (420 000 ÷ 5 341 415)

Non meublé à long terme

• 20 000 $/mois avec +5%/an → 756 600 $ MXN sur 3 ans

• Rendement brut de l’année 1 par rapport au prix du développeur : ~4,49% (240 000 ÷ 5 341 415)

Casquette Airbnb (illustration)

• Jusqu’à 104 674 $ MXN/mois (les chiffres réels dépendent de l’ADR, de l’occupation, des frais de quai/nettoyage, des taxes).

Tous les chiffres indiqués sont bruts. Ils excluent les postes vacants, la gestion et les commissions, les nettoyages, les associations de propriétaires et l’entretien, les services publics et les taxes. Le rendement de la DOD est saisonnier et soumis aux règles de construction.

Plan d’action

1. Achetez le rabais, pas la brochure. Cibler des prix ou des concessions inférieurs à la concurrence (frais de clôture, crédits de meubles) dans les immeubles dont les finances de la HOA sont saines.

2. Souscrivez la STR avec prudence. Utilisez le RED ≈ 1 900 à 2 000 MXN et le taux d’occupation ≈ 55 à 60% comme point de départ, puis adaptez-vous en fonction du nombre de chambres à coucher et de la microlocalisation; revoir trimestriellement. Airbtics | Analyses Airbnb

3. Faites attention à la paperasse. Pour les acheteurs étrangers, confirmez les échéanciers/coûts de fideicomiso (permis SRE + création bancaire et frais annuels). sre.gob.mx

4. Suivez les compressions locales de la MLS. Là où l’absorption s’étire, négociez. Les lectures MLS de juillet indiquent l’effet de levier des acheteurs dans plusieurs sous-marchés, ce qui est idéal pour la recherche de valeur. mexicolife.com

5. Hygiène du portefeuille. Réévaluer les DOD mensuellement en haute saison, toutes les deux semaines pendant les semaines de pointe; élargir les canaux de mi-séjour pour les mois intermédiaires.

Sources (signal élevé)

• Aperçu de Miami (radiations, DOM, changement de prix) : Realtor.com salle des médias 31 juillet 2025 (le tableau montre Miami 59 radiations/100, 88 DOM, -4,7% en glissement annuel, -17,8% par rapport à 2022). Médias | Déménagement, Inc.

• Occupation de Puerto Vallarta : DataTur, rapport de février 2025 (VP 85,6%). datatur.sectur.gob.mx

• Projection estivale de la VP : Quadratín Jalisco (~80% été). Quadratin Jalisco

• Riviera Nayarit Occupation estivale : PVDN / presse locale (~70%). Nouvelles de Puerto Vallartaaznoticias.mx

• Mesures de la STR PV : Airbtics (60% d’occupation, ADR ≈ 1 921 MXN; revenu annuel moyen ≈ 397 923 MXN). Airbtics | Analyse Airbnb+1

• Lectures locales du MLS (PV) : Rapports de marché de juillet 2025 de Mexico Life (ventes en hausse depuis le début de l’année; absorption en hausse). mexicolife.com+1

• Coûts et échéanciers de Fideicomiso : Pages du barème des frais SRE. sre.gob.mx+1